En la comunidad de propietarios en la que resido; creo que han manipulado el contenido del acta porque no han reflejado mi voto en contra y era un tema que necesitaba unanimidad. ¿Puedo impugnar el acta, aunque aparezca que he votado a favor?.

Lo que la jurisprudencia establece en estos casos es que primeramente se solicite de forma fehaciente la rectificación del posible «error» en el cómputo de su voto y su reflejo en el acta. Es decir, lo correcto es primero instar la corrección del acta, ya que como señala, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 19 de julio de 2016, «el acta tiene un carácter declarativo y no constitutivo, y al suscribirse bajo la firma del secretario de la Comunidad tiene un valor presuntivo de los hechos que hace constar, es decir, un valor «ad probationem» privilegiado que debe ser destruido».

Si no le hacen caso, podrá solicitar en el juzgado la corrección del acta, siendo aquí muy importante el elemento probatorio, claro, aunque en una reunión con una pluralidad de vecinos no parece difícil que usted pueda probar lo que votó en presencia de todos.

Piense que mientras eso no esté aclarado no puede impugnar el acuerdo, pues su demanda no puede estimarse si usted, asistente a la junta, aparece como votante a favor de este, pues solo están legitimados para la impugnación de los acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Es decir, el propietario que hubiera votado a favor de los acuerdos carece de legitimación activa para impugnar el acuerdo.

Ahora, bien de lo anterior, no se puede desprender que hay que anotarlo todo. No es lo mismo salvar un voto que decir que: “no han reflejado en el acta el comentarios que yo hice en tal o cual punto del orden del día”; La casuística de la celebración de las juntas de propietarios nos depara multitud de situaciones que es preciso clarificar y que los administradores de fincas tengan clara la respuesta inmediata y directa que deben darle a aquellos propietarios que tratan de imponer su voluntad por encima de los conocimientos jurídicos que tiene el administrador de fincas.

Y suele ocurrir en las comunidades de propietarios una situación en la que ante el desconocimiento del presidente de la comunidad y de los comuneros acerca de cuál es el alcance del contenido del acta le interesan al secretario-administrador de fincas que haga constar en el acta las observaciones que los comuneros hacen, o es el propio presidente de la comunidad el que se lo requiere al momento de presentarle el acta a la firma.

¿Está obligado el secretario-administrador de fincas a incluir en el acta las observaciones que le hacen los comuneros o el presidente con respecto a alguna observación u opinión que se hizo el día de la junta? Nos preguntamos. Porque esta es una cuestión que les surge en muchos casos a los administradores de fincas cuando deben redactar el acta y se ven sometidos a la presión de su propio presidente de la comunidad o de algunos comuneros.

Cierto y verdad es que la escasa regulación normativa de nuestra LPH ayuda poco, pero también que será preciso “tirar” de la jurisprudencia del Tribunal Supremo para ir resolviendo todas las dudas que aparecen y que nuestra Sala 1ª está ayudando en gran medida a dar salida ante la claridad de los últimos temas que están llegando a este Tribunal unificador de jurisprudencia.

Así las cosas, y en el ámbito de estos problemas que surgen en el desarrollo de las juntas de propietarios ponemos sobre la mesa el relativo a aquellos propietarios que quieren que conste el acta algunas observaciones o comentarios que ellos han realizado. Y el alegato lo realizan bajo el argumento de que si desean impugnar los acuerdos adoptados quieren que consten sus observaciones y su firma entendiendo que ello es lo que les legitima para el ejercicio de la acción de impugnación del art.18 LPH -EDL 1960/55-.

Pues bien, ante estas situaciones es preciso insistir en que en el acta no puede ni debe hacerse anotar los comentarios que los comuneros han realizado en la junta, ya que lo que consta en el art.19 LPH, – y así se les debe trasladar a ellos- es que en el acta solo se harán constar los acuerdos alcanzados. Pero nada más. En ningún apartado de la LPH se refleja que se pueden incluir en el acta cuestiones distintas de las reflejadas en el art.19 LPH -EDL 1960/55-, y, en concreto, que pueden hacerse las observaciones de los comuneros.

Por otro lado, algunos comuneros también hacen constar que quieren firmar el acta, o reflejar en ella de forma manuscrita por ellos, algún extremo con el que no están de acuerdo en el desarrollo de la junta y que esta constancia es la que les legitima más tarde para el ejercicio de la acción de impugnación. Cierto es que es difícil convencer con argumentos a estos comuneros de que no pueden firmar el acta, o que no es posible permitirles que hagan constar comentarios personales en el acta, o documento extendido en el desarrollo de la junta, por lo que siempre será interesante llevar consigo las resoluciones del Tribunal Supremo que están resolviendo estas y otras cuestiones. Ello, sin perjuicio de señalar que, como es lógico, las actas se extienden más tarde, no en el mismo acto.

Pues bien, el Tribunal Supremo en sentencia 22 diciembre 2009 -EDJ 2009/299943- viene a resolver este problema. Así, se apunta que en la interpretación de la anterior redacción de la ley existían dudas acerca de si el cierre del acta tenía que ser firmado o no por todos los propietarios, si bien destacada doctrina científica consideraba absurda la necesidad de la firma general, que no era exigida en ninguna sociedad mercantil, asociación civil o administrativa, ya que la prueba podría ser únicamente la rúbrica hecha en cualquier documento, con lo que sobraba el Libro de actas; por otra parte, esta singularidad sería tanto como obligar a todos los asistentes a que se queden en el lugar donde se celebró la junta, incluso a esperar durante horas a que sea redactada y, luego, en su caso, firmarla o exponer su discrepancia.

En verdad, la sentencia TS de 23 de enero de 1991 -EDJ 1991/558- dice que la firma de los copropietarios asistentes a la junta no está expresamente exigida por la LPH, siendo en la praxis cotidiana de las juntas, sobre todo en comunidades numerosas, la costumbre de que sean firmadas las actas solamente por presidente y secretario; en contra de esta posición se sitúan las sentencias TS de 23 junio 1983 -EDJ 1983/10642- y 11 noviembre 1988 -EDJ 1988/8905-.

Por ello, el Tribunal Supremo viene a concluir que, en la actualidad, no existe duda alguna: el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (art.19.3 LPH -EDL 1960/55-, según la modificación de la Ley 8/1999, de 6 de abril -EDL 1999/60873-).

Como vemos, existen inconvenientes de carácter jurídico, y otras de carácter funcional que impiden que esta pretensión que a veces exponen algunos comuneros llegue a fructificar, ya que el acta no se redacta en el mismo acto, y sería absurdo que el administrador de fincas tuviera que estar localizando a todos aquellos comuneros que manifestaron que deseaban firmarla o añadir algún extremo para que, una vez que el administrador de fincas la ha terminado de redactar, pudieran ellos revisarla y/o darle un visto bueno (en adelante VºBº) que la LPH en ningún modo permite.

Lo más correcto es negarse a tales pretensiones, ni aunque fuera más cómodo hacerlo para terminar con el conflicto que de estas cuestiones hacen muchos comuneros, ya que si se cede ante los comuneros en cuestiones en las que estos no tienen razón, estos habrán tomado la medida del administrador de fincas y más tarde le exigirán alguna otra cuestión sobre la que tampoco tienen derecho. Lo procedente es hacerse acopio de estas resoluciones del Tribunal Supremo y si algún comunero desea suscitar este, u otros temas, demostrar que no es correcto y que la jurisprudencia y la norma avalan la actuación y decisión del administrador de fincas. Todo lo contrario, es conceder derechos a los comuneros que no les pertenecen, y, como decimos, echarse piedras encima a la larga el propio administrador, ya que más pronto o más tarde le volverán a suscitar alguna otra cuestión sobre la que no tiene razón. El derecho y la razón deben imperar sobre la comodidad y en el caso de la Propiedad Horizontal más todavía.

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