En este post te vamos a aclarar algunas cuestiones relevantes sobre la relación entre las comunidades de propietarios y las entidades financieras.

Las comunidades de propietarios, a pesar de no tener personalidad jurídica, sí disponen de plena capacidad de obrar y, por tanto, pueden ser titulares de cuentas bancarias.

¿Quién puede actuar en representación de una comunidad de propietarios y gestionar la cuenta?

La representación legal corresponde al presidente de la comunidad, que será nombrado, entre los propietarios, por acuerdo de la Junta General.

La administración de la cuenta, tanto la apertura como la disposición de los fondos y la administración, corresponde a los apoderados o autorizados por los comuneros conforme a lo establecido en los pactos internos de la comunidad de bienes o, en su defecto, en el Código Civil.

Las entidades deben valorar con la máxima diligencia los documentos que acrediten el nombramiento o cambio de apoderados o autorizados en la cuenta de la comunidad, y asegurarse de que en todo momento cuentan con la oportuna representación.

¿Qué comisiones puede cobrar la entidad?

La entidad podrá cobrar por los servicios que preste las comisiones que se establezcan en el contrato firmado con la comunidad de propietarios.

Por ello, antes de abrir una cuenta es importante comparar las comisiones de las diferentes entidades y, en su caso, las condiciones que hay que cumplir para pagar un importe menor o incluso estar exento de su pago. Quizás sea necesario contratar algún producto vinculado a la cuenta para evitar el cobro de comisiones. La entidad deberá informar de todo ello.

Es conveniente prestar especial atención al coste de los servicios más demandados por las comunidades, como, por ejemplo, los de transferencias y la domiciliación de recibos.

¿Qué ocurre si existe un conflicto interno en la comunidad de propietarios? ¿Cómo debe actuar la entidad?

Las situaciones de conflictos internos de las comunidades de propietarios son ajenas a la actividad de las entidades de crédito. Las entidades, en todo caso, tienen que actuar de forma prudente y en defensa de los intereses de la comunidad de propietarios.

En cualquier caso, corresponderá a los tribunales pronunciarse acerca de la validez de los acuerdos de la Junta General y la legitimidad de los cargos directivos de la comunidad, en caso de existir discrepancias con relación a esta cuestión.

¿Puede bloquear la entidad la cuenta por falta de representación?

La adopción de medidas restrictivas, como pudiera ser bloquear la cuenta, podrá llevarse a cabo cuando:

Existan razones para pensar que los cargos de representación hayan podido ser revocados.
Teniendo la entidad constancia de que ha tenido lugar el nombramiento de nuevos cargos, esta circunstancia no se ha documentado.
Existan discrepancias significativas en la comunidad de propietarios.
Ahora bien, si se pone de manifiesto un posible conflicto, la entidad deberá valorar caso por caso las circunstancias concurrentes y, si finalmente es necesario adoptar medidas restrictivas, estas han de ser proporcionales. La entidad deberá evitar, en la medida de lo posible, que el bloqueo en la cuenta dificulte el funcionamiento normal de la comunidad.

¿Y si ha caducado la vigencia de los cargos de representación?

En estos casos, deben entenderse tácitamente prorrogados los nombramientos y la adopción de medidas restrictivas solo se consideraría procedente si se diera alguna de las tres circunstancias antes mencionadas.

¿Quién puede presentar una reclamación en nombre de la comunidad de propietarios?

El presidente de la comunidad será quien, acreditando su cargo, pueda presentar una reclamación en nombre de la comunidad.

El administrador también podrá representar a la comunidad siempre y cuando se le haya atribuido dicha representación expresamente por la junta.

Y, por último, ¿Puede el banco retener mis saldos en cobros por tpv o remesa de recibos?

El artículo 40.2 de la Ley de Servicios de Pago dice que «El proveedor de servicios de pago del beneficiario establecerá la fecha de valor y de disponibilidad de la cantidad de la operación de pago en la cuenta de pago del beneficiario tras haber recibido los fondos de conformidad con el artículo 43». Por su parte, este último artículo establece que «El proveedor de servicios de pago del beneficiario se asegurará de que la cantidad de la operación de pago esté a disposición del beneficiario inmediatamente después de que dicha cantidad haya sido abonada en la cuenta del proveedor de servicios de pago del beneficiario». Dicho de forma coloquial, el banco no puede aplicar retenciones sobre los cobros por TPV o remesas de recibos.

Es evidente que no. Una comunidad de propietarios, no puede tener el dinero que ingresa retenido; y menos un mes, mes y medio, cuando es sabido que dichas comunidades tienen a primeros de mes, pagos que realizar, (nómina empleados, por ejemplo), por lo que se entienden éstas prácticas como una mala praxis bancaria.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

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